《物权法》提醒买房者：写入合同才是你的

    按照10月1日实施的《物权法》，首层单位所带的花园不算销售面积、不能登记在房产证上，买房后其他业主若要进入花园也不违法。记者最近发现，这些新规定被销售人员在有意无意中“忽略”、“忘记”告诉买家了。

    开发商无权“赠送”

    《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第73条规定更明确：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

    换言之，小区的花园，包括首层洋房的非产权花园应属于全体业主共有；设了围栏、只能从楼宇首层单位进出的花园，产权并不属于一个业主，而是全体业主的。

    按照这个规定，开发商无权随意赠送首层花园和顶层露台，如果置业者在不明情况下接受所谓的“赠送”，那么很有可能招来产权纠纷。不过，现实情况是，目前楼盘中不少高附加值的单位都涉及这种情况：如顶层单位送天台使用权；单元送平台花园等等，甚至一些联排别墅的花园都是没有产权的，这都可能受到《物权法》限制。

    避免纠纷方法有二

    李瑾律师认为，避免纠纷最可靠的办法是：一看预售证，二看购房合同。

    预售证由房地产主管部门签发，上面写明的规定有保障。而对于购房合同，置业者需看清楚合同上对于出售、赠送的具体规定，比如首层房面积80平方米，赠送的花园面积为20平方米，那么合同中必须注明该房的建筑面积是“房面积+花园面积”，不要签另外赠送花园的协议，这种协议缺乏有效约束力。如果开放商不能在合同中明确说明赠送范围，不管它的广告多么动听也不可相信。

    房地产法律专业委员会主任许奋飞则有异议。他指出，露台肯定不能赠送给单个业主，但是花园在某些情况下是可以赠送给业主的。业主如果想知道自己是否真能拥有门前花园，首先看有无合同约定，其次看有无法律上的明示。


[选稿]：古孟华


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