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异化的惠民工程

    ——河南南阳两家房产商联手套用经适房指标开发商品房调查

    南阳市统建办与银龙公司签订的合同，约定为银龙公司办理经济适用房指标，同时进行分红。（来源：中国青年报 摄影/刘万永）

     一家是有房管局背景的“红顶”房地产商，一家是没有开发资质的房地产开发“黑户”，这个河南南阳房地产界的“红与黑”组合，因为联合套用经济适用房指标违规开发商品房，并且挪用购房者缴纳的数百万元办证费用和大修基金，从而导致数百位业主在住进新房多年后仍然无法获得房产证，事件在当地引发强烈反响。

    经济适用房计划竟开发成商品房

    ６２岁的李玉会是一位退休教师。２００６年８月，李玉会购买了南阳市“风帆·金色世家”小区的一套住房。李玉会介绍，当初购房时，开发商承诺自拿到钥匙入住算起，１８０天之内保证办妥房产证。然而时至今日，３年过去了，这一承诺仍然未能兑现。

    据了解，“风帆·金色世家”位于南阳市车站南路，占地９７亩，建筑面积９．７万平方米，规划设计共分三期１４栋楼房，目前一、二期已经完工１２栋，共有４４１套住宅和６５套门面房，已有４２６户人家入住。但是其他购房者和李玉会一样，在住进新房多年后，至今未能拿到房产证。

    接到业主投诉后，记者随即就上述事件进行调查采访。不料却吃惊地发现，在这个看似普通的房产证纠纷背后，隐藏着一场“狸猫换太子”的“大戏”：作为一个开发过半的商业住宅小区，“风帆·金色世家”套用的竟然是政府此前下达的一个名为“车南小区”的经适房项目计划。

    根据购房合同和售房许可证，上面都显示“风帆·金色世家”为普通商业型住宅小区。而另一方面，从销售价格和户型面积来看，也显示众多业主购买的是商品房。

    李玉会介绍，自己购买的住房面积在１５０平方米左右，单价为１６６８．４元／平方米。“参考地段和市场行情，这在当时的商品房售价中算是中上价位。”李玉会说，“整个小区９０多平方米的中小户型房子仅有１０多套，其余的都在１００平方米以上，有的甚至达到１９０多平方米。”

    但记者查阅车站南路地块的建设用地规划发现，该位置原计划建设的是一个名为“车南小区”的经适房项目，并非商业住宅小区。南阳市规划局提供的有关材料显示，２００３年８月，小区开发商南阳市银龙科技发展有限公司拿到车站南路地块的建设用地规划许可证，使用性质为居住用地，建设计划批准文号为“宛计投资（２０００）６１４号”。

    几经辗转，记者获取了与上述批文相对应的“豫计投资（２０００）６１４号”文件，发现这原本是河南省土地、建设等多个部门联合下发的一份经适房投资计划。根据计划列表，２０００年国家共安排河南省经适房计划建设总规模７２３．９３万平方米，南阳地区共有９个经适房项目获批，其中位列第二的正是“车南小区”，年内施工面积为１万平方米，投资计划１０００万元。

    三份合同背后的灰色交易

    针对经适房计划被开发成商品房，银龙公司办公室主任蒙宛军辩称，当初运作项目时，银龙公司与南阳市住宅统建综合开发有限公司曾有过一段时间的合作，“刚开始双方确实想按照经适房进行操作，但没有弄成，后来都是按商品房来开发的。”

    然而事实并非如此简单。记者在采访中发现，原来银龙公司竟然是一家没有开发资质的房地产开发“黑户”，而住宅统建综合开发有限公司则隶属南阳市房管局二级单位——南阳市住宅统建办公室，是一家“红顶”房地产商。就车站南路地块的开发，这对“红与黑”组合先后签署了三份合同或协议，其间隐藏着种种灰色交易。

    ２００１年７月，银龙公司和住宅统建综合开发有限公司签署“联合开发经济适用房合同”。双方约定，在车站南路地块上联合开发名为“车南小区（风帆三期）”的经适房项目。

    值得一提的是，虽是联合开发，但合同约定中显示，由银龙公司提供建设用地和全部资金，作为乙方的住宅统建综合开发有限公司并不投一分钱，而是负责“提供开发用经济适用房建设指标和办理报建减免手续”。

    在利益分配方面，双方明确：联建项目所获得的开发利润全部归银龙公司所有，住宅统建综合开发有限公司不参与分配，但后者获益以“因使用经济适用房指标而节省的前期工程费”为标准，适当提成。如节省费用额度为５００万元，提成比例为２５％；６００万元则提成２８％；７００万元提成３０％。

    此外，住宅统建综合开发有限公司甚至在合同中赤裸裸地提出，因办理项目前期手续需要，合同签订后银龙公司出资购买价值２４万元轿车一辆，由住宅统建综合开发有限公司使用，所有权也归住宅统建综合开发有限公司。

    ２００３年１２月，银龙公司、住宅统建综合开发有限公司和一自然人再次就项目开发签署三方协议。协议将税后利润的分配明确为：住宅统建综合开发有限公司占２０％，银龙公司和自然人各占４０％。

    ２００７年２月，银龙公司和住宅统建综合开发有限公司最后一次签署协议。双方约定，在继续有偿提供开发资质并负责协助办理房产证的条件下，住宅统建综合开发有限公司全面退出，此后将不再对该项目承担任何权利义务。同时，住宅统建综合开发有限公司因“前期投资共分得股本金及红利２５０万元”，加上之前以借款形式撤出的１００万元股本金，共计３５０万元。

    记者注意到，代表住宅统建综合开发有限公司在后两份协议中签名的人正是现任统建办主任雷胜利，而第一份合同中的签名人则是时任统建办主任、现任南阳市房管局副局长安怀申。

　　经适房政策缘何屡遭异化

    对于上述种种交易，住宅统建综合开发有限公司坚称，因为条件不够，经适房计划确实流产了。统建办副书记田自有还向记者出示了一份由南阳市房管局下发的文件。这份２００４年７月发布的通知称，“车南小区”项目在实施过程中，因土地属于出让性质，核定预售价格偏高，户型设计面积偏大，不合经适房标准，在报请市政府同意的情况下，取消该项目经适房计划。

    耐人寻味的是，在统建办采访时，记者在其办公楼内看到了“车南小区”的平面规划图，上面至今仍然写着“经济适用房小区”字样。

    南阳市发改委一位不愿透露姓名的官员表示，以地方的一纸文书取消省里下达的经适房投资计划，这种做法并不合程序。他认为房管局单方面出具取消通知可能有两个目的：一是出现纠纷时用来应付业主，二是为了取得商品房售房许可证。

    有房地产业内人士一针见血地指出，和商品房开发相比，经适房在土地审批、办证手续、城市配套等方面享有很多优惠政策，通常一个项目下来，能节省费用从数百万至上千万不等，但在利润率方面，经适房又远低于商品房。套用经适房指标开发商品房，既可享受优惠政策，又能获得高额利润，可谓“里外通吃”。

    河南省社科院经济研究所所长谷建全认为，无论是以经适房指标为筹码进行官商合作，还是权钱交易写进合同，上述扑朔迷离的怪现象都是经适房政策在此间遭到“异化”的表现。

    “作为解决低收入群体住房难的重要手段，经适房政策是政府的一种行政行为。但由于配套不够完善、操作不透明，屡屡发生权力寻租，最终使得惠民工程惨遭异化。”谷建全说，“要根治这一顽疾，政府‘有形’的手和市场‘无形’的手要相互配合，尤其是政府调控要尊重市场规律。”