房屋托管公司将被戴“金箍”政府出台办法制定标尺
本文来源: 大河网-河南商报 2017-08-17 07:45:15 编辑: 李志红 作者:

房屋托管公司将被戴“金箍”政府出台办法制定标尺

2017-08-17 07:45:15 来源: 大河网-河南商报
摘要

  对于普通租客来说,房屋托管公司一方面能提供充足的房源、相对实惠的价格、标准化的居住条件,但与此同时,也常因收费不透明、押金难退、存在跑路风险等问题,将这个行业推上舆论的风口浪尖。

  8月14日,郑州市发布文件称,将研究制定住房租赁托管管理办法,规范托管行为,这或许将为处在“野蛮成长”之中的房屋托管行业制定制度的标尺。

  走访

  收费项目猫腻多:每月按30天计租,每年多出5天还要另行付钱

  目前租住在经三路丰产路附近的小王告诉河南商报记者,托管公司房产顾问带她看房时,说定租金每月850元,但到签订房屋租赁合同时,她被告知,租期必须签一年,租金按季度支付,而且此前承诺的月租金850元是按每月30日计算,那么全年大小月份天数不等多出来的5天租金,必须在第一季度缴纳。

  押金如数退还难:钱款七扣八扣,支付拖拖拉拉

  在郑州打工的小张告诉河南商报记者,他和女友曾从房屋托管公司那里租下郑州市金水区姜寨北街一间房子,租赁合同到期退房时,此前交纳的900元押金只能退还177元,其中,除水电费等正常扣费外,燃气灶、电磁炉损坏扣300元,水龙头损坏扣50元,厨房卫生不整洁扣100元。

  纠纷解决多靠协商:报警、诉诸法律时间耗不起,双方常和稀泥解决

  在河南商报记者旁听的一次纠纷谈判中,房屋托管公司工作人员对前来讨要押金的租户分析:“你可以去法院起诉,这方面我研究过,打官司有胜诉、有败诉,对托管公司来说,大不了败诉退钱,退的钱也就是之前你们交的钱嘛。所以说,大家各让一步,你尽量减少你的损失,我也尽量少落一点,你好我好大家都好。”

  【苦衷】

  经营模式决定

  必须想方设法节约成本

  “常见的房屋托管业务说白了就是当‘二房东’,低价从房东手中租来,再高价租给租客,挣这之间的差价。”在郑州市一家房屋托管公司上班的周凯(化名)介绍,能整租两居室、三居室的租客不多,往往只能分租一套住宅的其中一间,出租一套房子,有时要跟两三户租客打交道,还要操心日常管理、招租退租、房屋维护等,并要承担空置期损失。

  他介绍,托管公司帮助房东承担上述职责,但并不收取服务费,房东也会在每月租金上做些让步。此外,对租客按季度收款、对房东按月付款,以及租客退房时,延迟支付押金,也能在一定程度上保证托管公司现金流。对于免租期,他解释,这是短租领域的惯例,“一般都是跟房东签一年合同,只交11个月的房租,那1个月用来招租。”

  他告诉河南商报记者,对于小型房屋托管公司来说,一下子拿几十套房,前期拿房已经花费很多钱,在装修时绝对不会过多投入。

  【分析】

  租客应要求租赁行为备案

  并查看原始合同

  “遇到此类侵权事件,可以通过诉讼方式维权。”河南予瑞律师事务所李华阳律师提醒,租户除了要注意保存证据外,还需注意托管公司与房东所签订租房协议的时限:如果中介公司转租给租客的期限超过其承租房东房屋的剩余期限,超出的部分无效。

  北京市盈科(郑州)律师事务所吴建华律师提醒,房东作为房屋的所有者,一旦租客在租赁过程中出现意外,比如热水器漏电造成租客伤亡,抑或是租客在出租屋内从事违法犯罪活动等,房东都要承担一定的责任。

  在一家综合性房屋中介企业从事房屋托管业务的李先生认为,在传统租赁业务中,房东和租客间的信息是对称的,不存在房屋安全和资金安全问题,但交给托管公司后,房东和租客不见面,互不知道出租和承租的价格,而租金的收取与支出方式以及期限也不一定相同,给了托管公司很大操作空间。对此,租客应要求与房屋托管公司在相关部门备案,并查看原始合同。

  【政策】

  信用评级、约束行为之外

  将立规规范住房租赁托管业

  郑州市房管局一位工作人员分析,房屋托管业务建立在业主、托管公司以及承租人之间的独立民事合同行为基础之上,属于两个双方民事合同的叠加,是不同于传统房地产经纪机构经营模式的新鲜事物,相关法律法规尚不健全。房管部门除了加强与郑州市住宅与房地产业协会的联系,指导其严格进行行业自律,对房屋托管公司进行信用评级,约束其经营行为之外,还要对房屋托管行业加大扶持力度,加强管理。

  8月14日,郑州市发布的《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》中提到,将在个人依法出租自有住房的基础上,研究制定住房租赁托管管理办法,规范托管行为,吸引个人将闲置住房委托国有或社会住房租赁企业出租,提高住房使用效率和收益。

  2016年,《北京房地产经纪管理办法(管理条例)》出台,成为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。其中,不仅对房地产经纪机构和从业人员作出明确要求,还对房产机构承接房屋租赁业务作出明确规定:房地产经纪人员应当通过平台在线填写、打印房地产经纪服务事项告知确认书、房地产经纪其他服务事项告知确认书,经委托人签名(加盖公章)确认后留存。

  业内观点

  信息不对称是根源

  建议建立租房备案等制度

  李先生告诉河南商报记者,目前我国房屋托管业务很多都是两头赚钱,房东和租客找了同一个代理,但在房屋托管业务比较发达的美国、英国,房东和租客要分别找一名代理,代理费用可两名代理平分。此外,房屋托管赚的是托管费,并不是靠赚租金差价来谋利。这笔托管费由房东承担,而房屋出租的租金则直接全部交给房东。他坦言,这只能依靠房屋托管机构的自律,“但能够自律的多数是大的短租企业,可市场上还是小的托管公司居多。”

  相关管理制度在郑州是否落地?

  他分析,由于目前托管公司成立时间短,应对价格波动的能力较差,且内部管理不规范,往往造成租赁双方的合同无法履行,给租赁市场增加了新的问题。

  上述工作人员说:“在扶持方面,认真研究出台有利于托管公司健康发展的政策,使其能够在政府的扶持下发展壮大,能够更好地为社会服务。在管理方面,房屋租赁托管属于委托租赁的一种形式,应纳入房屋租赁登记备案的范围。除要求他们依法进行登记备案外,更要加强法制意识的培养,防止因不履行与租赁双方签订的合同,而造成租赁市场的混乱。”

  (河南商报暗访组)

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