代签的二手房买卖合同有效吗? 法院判决各不同
本文来源: 大河网-大河报 2017-08-17 08:15:09 编辑: 李志红 作者:

代签的二手房买卖合同有效吗? 法院判决各不同

2017-08-17 08:15:09 来源: 大河网-大河报
摘要

  核心提示|昨日,记者接到郑州市民李女士的投诉,她去年签约购买的一套125平方米的二手房,在过户过程中出现了业主“反悔”的情况。令她有苦说不出的是,当时与她签约的并非业主本人,而是业主妻子的姐姐带着房产证,以委托人的身份予以签约。亲戚代签的二手房买卖合同是否有效?记者了解到,此类现象并非个例,而不同的法院,类似的案例判决也不同。

  事件 签约时由亲戚代理业主突然毁约

  “为了这个事情,这一年都在忙着打官司,花费了近10万元,还是没个结果。”昨日,记者接到市民李女士的投诉电话,她告诉记者,因为去年7月买房子,遭到“毁约”,她平静的日子被打破。

  去年5月份左右,李女士和家人准备在郑州市区买个二手房。看了两三个月,最终决定购买金水区北环路一小区的房子,总面积125.67平米,总价110万元。因为当时房主王先生有事,王先生妻子的姐姐王女士带着房产证原件等,与李女士的丈夫付先生签订了房屋买卖合同,居间方是郑州顺通房地产营销策划有限公司。李女士付了3万元定金,双方约定,在合同签订后80个工作日内,带相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续。

  “合同虽然不是房主本人签的,但代签者是他的亲戚,也拿了房本,中介公司说代理人也是可以的。”李女士说。没想到,就是因为代理人签约,随后出现了一系列问题。

  去年7月份,郑州房价疯涨,随后8月份、9月份持续上涨。

  在这个大背景下,原房主在办理后续各种手续时,出现了懈怠的现象。双方就谁出资金为房子解押产生了矛盾。

  “合同约定,房子是双方共同解押的。”李女士说,她看中的这套房子贷款并没有还完,需要先还清贷款为房子解押,才能过户。双方约定由垫付公司先行垫付解押金,但原房主不愿意提供资料。最终原房主表示不再承认这份买卖合同,于9月1日再次在网上挂出了卖房信息,比原来的房价多了30万。

  诉讼 双方对簿公堂,法院判决买方败诉

  “为了凑解押款,我们把车子都卖掉了。”李女士说,但原房主却拒不履行合同。无奈之下,李女士老公将原房主王先生告到了金水区人民法院,要求法院判令王先生偿还双倍定金6万元,佣金损失2.3万元,银行贷款损失费1万元以及房屋差价11万元。

  庭审现场,房主王先生表示,那份《房屋买卖合同》并非本人签订,他也没有对合同进行追认,这份合同对于他来说是无效的。此外,李女士家人没有能力凑齐首付和解押款,不具备履行能力,先行违约,应当承担违约责任。

  金水区人民法院在今年3月13日出具了一份民事判决书,认定这份合同被告王先生没有签字,事先也没有出具书面委托书,对合同内容不予追认,所以这份合同对于被告来说不发生效力。原告虽然提供了中介公司证明等证据,显示与被告有电话联系、办理贷款等事宜,但不能证明被告确认追认该合同约定的条款。驳回原告诉讼请求。

  今年7月16日,二审判决书下来,维持原判。

  争议 亲戚代签的二手房买卖合同是否有效?

  到底是原房主被亲戚蒙在鼓里,是不知情者?还是因为房价上涨,找理由恶意毁约?亲戚代签的二手房买卖合同是否有效,要看代理人签订的合同,被代理人是否有追认行为。

  记者了解到,亲戚代签约,随后“反悔”的情况并非个例,惠济区人民法院审理的一起案例,与李女士的遭遇类似。戚先生去年4月份,通过一家中介公司,与张静(化名)签订《房屋买卖居间合同》,面积75平方米,价格77万余元,该房房主是张莉(化名),张静为代理人。在合同实施过程中,张莉“毁约”。惠济区人民法院一审认为,依法成立的合同,对当事人具有约束力。虽然张莉没有直接签订购房合同,但她随后签订贷款面谈确认书等行为,应认定是对于这份代签的《房屋买卖居间合同》的追认。

  《合同法》司法解释(二)第12条明确规定:“无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务的,视为对合同的追认。”

  “当时房主陪我去银行面签了,为啥没有被法院认定为对于这份合同的追认行为?”李女士有点想不明白。

  建议 李女士可以继续申请再审,也可以直接起诉代理人

  随后,记者咨询律师了解到,相似的判例只能起到参考作用,并不能认为类似的案例,不同的法院应该做出同样的判决,毕竟,不同的案例,细节、证据等情况均不相同。

  不过,他也表示,李女士如果对于二审判决有异议,可以继续向法院申请再审,但再审周期会相对比较长;如果法院再审不予立案,李女士也可以向检察院申请抗诉。此外,律师也提出了另外一种解决途径,就是直接起诉代理人。“法院认定王先生对这份房屋买卖合同不知情,那么有一种可能就是代理人没有取得王先生的授权,恶意与李女士签约,那么,在一定程度上可能构成了合同欺诈。李女士可以起诉代理人,讨回自己的损失。”

  律师分析,导致此次纠纷的原因之一在于涉案合同制定太过简单,具体过户流程约定不清晰,彼此的权利义务约定不明确。建议增大违约方的违约成本,约定更为清晰明了的合同文本,对于当下的类似情况将会有一定程度的抑制和纠正。(记者段伟朵)

  

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