（新闻周报2005年11月29日报道）有利一方认为，公布房价成本有利于消除部分地区的房产泡沫和缩小房产业政策不明晰的灰色地带的范围，减少开发商隐性成本的支出，使房价回到正轨上来，有利于房产业平稳健康发展。不利一方认为，房屋价格是由供求双方通过市场调节决定的，公布房屋社会平均价格只能让老百姓痛恨开发商，激化社会矛盾，甚至引起房地产业崩盘。
曲卫东：中国人民大学房产信息中心副主任、副教授
王霁虹：中国房地产业协会法律专业委员会执委
朱先生：福建某房地产公司董事长
刘先生：北京某房产公司副总经理
邓大洪：本报记者
■背 景
不久前，福州市公布的“房价成本清单”显示，福州市区商品房平均开发成本价约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用和利润占到房价的41％左右。
福州市4个月前公布房价清单并没有引起太多人的注意。当11月份浙江、江苏等地纷纷效仿公布房价成本清单，大有蔓延全国的趋势时，一些人坐不住了，物价部门及为物价局提供数据的单位受到了方方面面的压力和指责……从福州物价局传出的最新消息是，“房价成本清单”将不可能再继续发布了，浙江、江苏也面临“房价成本清单”难产。于是一场是否应该公布房地产开发成本的争议也随之展开。
公布房价成本是否会降低房价
记者：提到房价，人们就想到房产泡沫，公布房屋社会平均成本价格能否消除房产泡沫？
王霁虹：房地产是否存在泡沫，还是个很有争议的话题。说它对抑制房地产泡沫能产生多大影响，目前还不好说。
曲卫东：房地产在部分地区和部分楼市确实存在泡沫，公布房价成本能让泡沫破灭。因为房价泡沫主要是一些炒房者炒起来的，公布房价这些炒房者担心房价下跌就不敢再买房了，泡沫自然就破了。
记者：前面谈到房屋销售价格是根据市场供求状况由市场调节确定的价格，公布这个平均价格有用吗？
朱先生：每一个开发商，其商品房的价格成本是不一致的，没有一个统一的成本价格。社会平均的商品房成本价格只能是一个参考因素，是一个虚的东西。一些地方公布房价成本，顶多是一个参考价格成本。这个参考价格并不能够左右房屋销售价格，因为价格由市场供需决定。物价部门这么做，只能让老百姓对开发商产生仇恨和不满，激化社会矛盾，没任何实际意义。要我说它的意义和作用，只不过是哗众取宠罢了。
曲卫东：既然公布房屋社会平均价格毫无意义，那么为什么开发商要反对和恐慌呢？我认为公布房屋社会平均成本价格，不是毫无意义而是意义非同寻常。
公布房屋社会成本平均价格，从眼前和某个楼盘看确实没有多大意义，因为它不能马上让一个楼盘降价，老百姓似乎也得不到什么实际好处。但从长远和整个房地产市场来看就是另外一番景象了。
如果每个城市都公布房屋社会平均成本价格，而且这个价格与市场售价差距很大，必然在社会上形成一种公众舆论压力，这种压力将迫使一些政府部门查找其中的原因，以降低其价格。
以北京为例，三四环之间土地转让地价也就是每平方米3000元至4000元，而房屋价格却要卖到每平方米七八千元，而外地房屋每平方米才几百元至一千元，建筑材料全国都差不多，差距会那么大吗？就是经济适用房每平方米也要卖三四千元，经济适用房地价是很低的，有的甚至为零。假如北京物价部门也效仿福州的做法，公布北京市区房屋社会平均成本价格，我个人估计不会比福州的低。这么大的利润按照物价部门反映的情况，自然装进了开发商的腰包。
如果全国的城市都定期公布房屋社会平均成本价格，这必然会促使政府部门出台相应的措施和政策，以缩小政策上不清晰的灰色地带，减少开发商的隐性成本支出，使房价降下来，有利于房地产业健康发展。
该不该公开房价成本
记者：公布房价成本这样的做法合适吗？
刘先生：我觉得房价成本不宜公开，因为它有违市场经济自主定价的原则。我国现阶段实行的是社会主义市场经济体制，既然是市场经济，开发商就有自主定价权，开发商也有权利赚取合理的利润。房地产行业并不是由国家来为其定价，也不是上市公司，需要国家来强制干预，披露其中的信息。如果公开房价成本，开发商必成众矢之的，其经营必受影响。法律没有要求房价成本公开，我认为就不应公开。
王霁虹：《中华人民共和国价格法》规定，物价部门具有测算、发布自主定价商品平均社会成本的职能，而且老百姓也有知情权。只要是物价部门没有强制规定当地房屋销售价格或单独公布某个楼盘的价格成本，他们的做法就无可非议和不违犯市场经济的相关法则。
记者：公布房价成本是否会对开发商构成侵权或触及开发商的商业机密？
朱先生：房屋成本一经公布，给消费者的印象是房地产开发商能获得很高的利润。如福州公布的平均利润近40％，有的楼盘甚至于达到近80％到90％，这让消费者难以接受。其实开发商的利润没那么高，还有融资成本和一些拿不上台面的隐性成本。实际上利润很薄，平均成本只有10％，在土地最热的时候开发商们甚至是零利润拿地。如果房价一降低处于亏损都有可能。从这个角度上来说，公开房价成本即使是平均成本，不仅触及到开发商的商业机密，而且也不一定真实准确。
王霁虹：房屋销售价格是根据市场供求关系由市场定价，开发商卖多卖少，别人无权干涉。即使你的销售价格比公布的平均价格高出了很多，但如果是消费者看中了你的地段、户型和质量，有可能你的房子卖得很好。相反如果你的售价与公布的价格相差无几，甚至更低，也可能难卖。所以公布房屋平均价不但从法律角度说的过去，从实际销售情况来看，也不会对单个楼盘的销售价格施加实质性影响，这不存在侵权和触及商业机密。
记者：单独公布房产业社会平均成本是否是行业歧视？
朱先生：这是明显的行业歧视。同样是竞争行业，电视、冰箱、IT等行业的平均成本为何不发布，单单发布房地产业，这让人难以接受。
曲卫东：我基本赞同王女士的观点，对朱先生提到的行业歧视问题，我想谈谈我的一点看法。公布房价成本，这不是行业歧视，因为这个行业有争议，百姓反映强烈。同样老百姓对药价不满，国家不但同样公布药价，还制定了一系列的措施，抑制药价虚高。买房与生病吃药一样，每个人都会遇到。但目前房价虚高不下，老百姓很有意见，政府物价部门把房屋成本价公之于众，这是形势的需要，也是政府部门其职责所在，不是行业歧视。
记者：公布房价成本有没有技术障碍？
朱先生：房价成本是难以计算的，首先地价就是一个不确定因素，而房地产税费也是不能明确公布的。还有就是开发商的控制水平也不一样，同一地块有的开发商管理的好成本支出的就少，利润就高；有的管理差点，利润就会少，这是很难量化的。
王霁虹：技术上是没有障碍的。房价成本主要由土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施、公共基础设施、代扣代缴的行政事业性收费等7部分组成。这些收费有的已经公开，没有公开的也不属于国家机密，搜集整理起来并不困难。不确定的是运营成本和广告成本，据物价局调查，这部分成本通常只占到总成本的2％至3％，税费虽没有公开只要税务机关配合也不成问题。要说有难度确实有，不是技术上的，是人为的。
公布房价成本能否全国推广
记者：房地产在经济增长中占有举足轻重的位置，全面公布房屋成本价格，会不会阻碍房地产业发展？
刘先生：如果在全国掀起一股公布房屋成本的风气，对房地产业的冲击将是毁灭性的。按福州公布的房屋成本价格，开发商有很高的利润，明白人都知道这是极不正常的。老百姓就会认为房屋下降是必然趋势，都不愿买房，开发商的房子卖不出去，而开发商又急需钱还贷和收回成本，必然降价销售。由于开发商的钱绝大多数是从银行贷的款，当房价降到开发商无利可图时，开发商就会宣布破产，把房交给银行拍卖抵债。银行一拍卖房，会引起房价进一步降低，当低到一定程度后，还会使原来在银行按揭炒房者觉得吃亏了，不愿还款，把房交给银行拍卖，从而引发银行新一轮拍卖和新一轮降价风潮……这一恶性循环发展下去，房地产业将会全面崩溃，也就是人们所说的“崩盘”。随着房地产的“崩盘”，与房地产相关的钢材、水泥等建筑相关的行业也将受到冲击，受影响的将是整个国民经济的增长。房产业崩盘后，农民工就会找不到工作，从这个意义上说，全面公布房屋成本价还将影响到“三农”问题的解决。
记者：公布房屋社会平均成本价格会造成“崩盘”这样严重的后果吗？
曲卫东：房地产在国民经济增长中占有重要比重，公布房屋社会成本价格，可能会使个别地方房地产业发展速度放慢，但不会对整个行业带来很大的冲击。如果公布的房价成本与销售价差距很大，
一些炒房的人怕降价就不敢再买房了。这部分人不买房，没什么坏处，房价虚高就是这些人炒起来的。这伙人不买房会使房屋销售放慢速度，价格会有所下降。这种下降是正常的，不会降到开发商破产、楼市崩盘，其原因有二：
一是炒房的人在房屋消费者中所占的比例不是太大，与整个房屋消费群体比起来可以说是微不足道，他们不买房并不会引起楼市大量卖不出去，房价大跌。因为房屋主要的消费群体是真正的住房者，而真正的住房者无论房价高低都会买房。而我国经济发展平稳强劲，居民收入也会平稳增加，购房的需求也会平稳增加。二是我国房产泡沫不是全面的只是局部的，这局部范围所占的比例在整个房产业也是无关大局的，局部地区和个别楼盘可能会因公布房屋成本价受到影响，甚至重创，但不会影响全局的发展，让部分地区和个别楼盘的泡沫破灭未免不是一件好事。
我现在担心的不是公布房屋社会平均成本价会使房地产业受到重创，而是担心福州物价部门的这一做法，因各种压力会被扼杀在摇篮中不能全国推广，这才是可悲的。
(中国商报网站 )
